등기부등본으로 확인하는 집의 소유자와 담보권

집을 계약하기 전에는 등기부등본에서 계약 상대방이 실제 소유자인지, 집에 어떤 권리나 담보가 설정돼 있는지 확인해야 합니다. 문서의 발급 시점도 중요하므로 계약 직전과 잔금 지급 전 다시 살펴보는 편이 안전합니다.

갑구에서 소유자와 권리 변동 확인하기

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 소유자 이름과 계약서에 적힌 임대인 또는 매도인의 인적 사항이 일치하는지 대조하세요. 소유권 이전 등기나 압류·가압류, 가처분 등도 확인해야 합니다. 소유자가 아닌 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 대리 권한을 확인하고, 가능하면 소유자에게 계약 의사를 직접 확인합니다. 신탁 등기가 있다면 신탁회사 등 권한 있는 당사자가 누구인지 별도로 살펴야 합니다.

을구에서 담보권과 말소 여부 확인하기

을구에는 저당권·근저당권 등 소유권 외의 권리가 표시될 수 있습니다. 근저당권이 남아 있다면 채권최고액과 설정일을 확인하되, 그 금액만으로 실제 대출 잔액을 단정할 수는 없습니다. 잔금으로 대출을 갚고 말소하기로 했다면 상환과 말소 절차, 필요한 서류와 진행 주체를 계약서에 구체적으로 정하는 것이 좋습니다. 등기부에 기재되지 않은 임차인의 권리나 실제 점유 관계도 있을 수 있으므로 현장 확인과 임대차 관련 서류 점검을 함께 해야 합니다.

자주 묻는 질문

등기부등본은 언제 발급받아야 하나요?

계약을 결정하기 전 확인하고, 계약 당일과 잔금 지급 직전에도 새로 발급해 변동이 없는지 확인하는 것이 좋습니다. 이전 발급본만으로는 그 뒤의 등기 변화를 알 수 없습니다.

근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?

근저당권이 있다는 이유만으로 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 보증금이나 매매대금의 안전성을 따져야 하며, 상환·말소를 조건으로 한다면 이행 시점과 확인 방법을 문서에 명확히 남겨야 합니다.